尹某诉孙某房屋买卖合同纠纷一案

　　【裁判摘要】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

　　原告 尹某，女。

　　被告 孙某，男。

　　第三人 孙某甲，男。

　　原告尹某诉被告孙某、第三人孙某甲房屋买卖合同纠纷一案，向德州市德城区人民法院提起诉讼。

　　原告认为，德州经济开发区对袁桥村进行房屋拆迁补偿时，根据原告在该村的房屋情况进行了相应的安置，给原告安置住房一套。后被告孙某提出购买该房屋，但未支付相应的购房款，故原告诉至本院，要求被告立即支付购房款25万元。

　　但是，现在被告孙某辩称，一、原告所诉25万元的购房款，无事实和法律依据。原、被告双方于2011年7月30日签订房屋买卖协议，约定涉案房款为18.7万元。二、第三人的请求应依法驳回。涉案房屋系原告与其四个子女按份共有，现原告的两个女儿已自愿将各自所享有的份额，交由原告支配。原告对涉案房屋享有4/5的所有权，有权对该房屋进行处分，且依据协议的约定，被告应向原告支付相应的房款，而非第三人。如第三人认为原告的处分侵害其合法权益，有权向原告主张。

　　第三人孙某甲诉称,原告将其位于袁桥村旧城改造中分得的10号楼1单元501号安置房以25万元的价格出卖给被告,该处分行为未经第三人的同意,侵害了第三人合法权益,故第三人要求被告支付购房款22000元及利息。

　　经公开开庭，举证、质证，本院认定一下法律事实：一、本案原、被及第三人系母子关系。本案诉争的房产系德州经济开发区旧城改造房屋拆迁安置房屋（建筑面积为125.4㎡）。二、德州经济开发区规划建设局德经开建发【2007】3号文第十条规定：原户口在本村但已经迁出，在本村确有合法住宅的，视同本村常住村民（居民）给予补偿安置，其家庭成员在二口人以下（含二口人）的每户给予80平方米安置，三口人以上（含三口人）的每户给予120平方米。三、2011年6月14日，原告尹某与被告德州开建房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定原告接受拆迁补偿标准和安置办法，同意配合甲方拆迁：甲方（德州开建房地产开发有限公司）应补偿乙方（尹某）房屋拆迁补偿费131300元；乙方所选择的安置房，面积125.4平方米，单价544元，储藏室为501号，面积8.4㎡，单价300元，乙方应缴纳总房款为70737.60元。2011年10月7日，德州市经济开发区袁桥镇袁桥村民委员会出具证明，注明：尹某原籍袁桥村人，在村内四、2011年7月30日，原、被告签订《协议》，约定：尹某在袁桥村旧城改造中分得房屋壹套125.4平方，这里头有孙某的40平方就等于（125.4-40=80平方）乙方（孙某）出资187000元，购买甲方（尹某）的房子，在双方和甲方（尹某）儿女友好自愿协商的基础上签订该买卖合同，以后不得以任何人和任何理由进行毁约，如果毁约甲方（尹某）应赔偿房价十倍的违约金给乙方（孙某）。该协议由原、被告尹某（甲方）、孙某（乙方）及子女孙某乙、孙某丙分别签字、加摁手印。上述协议签订后，相关房产变更手续以办理完毕，被告孙某至今未给付原告上述房款。四、原告之女孙某丙、孙某乙于2011年7月22日出具的声明，注明：袁桥村旧城改造房子壹套。我所拥有的继承部分，全部给我母亲尹某。房子由我母亲尹某自由支配。五、被告在答辩是自认的情况。

　　上述事实，有原、被告当庭提交的《协议》、《德州经济开发区村庄改造房屋拆迁补偿安置实施办法》、《声明》及双方当事人当庭陈述等附卷佐证。

　　本院认为，本案诉争的房屋系原告名下的拆迁安置房，本案原、被告、第三人及原告两个女儿为该房屋共有人。根据《德州经济开发区村庄改造房屋拆迁补偿安置实施办法》第十条的规定，原告应享有该住房中80平米的份额，被告、第三人及原告两个女儿应各享有其余45.4平米四分之一的份额。《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，原告的两个女儿孙某丙、孙某乙已自愿将所享有的涉案房产份额交由原告自由支配，故原告享有对该房产81.6%份额的支配权，依法有权对该房屋行使处分权。

　　2011年7月30日，本案原、被告签订了房屋买卖《协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，基本内容不违背法律强制性规定，且本案原告依法享有对该房产的处分权，故该房屋买卖《协议》应为有效协议，原、被告双方均应遵照履行。但在上述协议履行过程中，双方对协议中“这里头有孙某的40平方米就等于(125.4-40=80平方米)乙方(被告)出资187000元,购买甲方(原告)的房子”的内容存有歧义。原告认为：被告孙某实际享有的房屋份额是[125.4㎡（房屋总面积）-80㎡（原告享有的份额）]×1/4(四子女)=11.35㎡，被告出资187000元购买的只是原告80平米的份额，除去被告所享有的11.35㎡份额，被告尚有34.05平米份额未支付相应价款，故原告起诉请求支付合同约定的187000元及34.05㎡×2000元/㎡=68100元。被告认为：双方约定的房屋价格为187000元，应按该价格支付原告房屋价款。《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据上述法律规定以及双方在合同中的表述，本案双方协议的本意无疑应为：被告应支付的房款为除去其所占份额11.35㎡之外的剩余份额（80㎡+34.05㎡=114.05㎡）房产的价款。双方在协议中之所以作出“这里头有孙某的40平方米”的表述，很明显并不是指原告自愿将争议的40平米房产赠与被告、或者自愿放弃该40平方米房产的价款，而是因为原、被告在签订协议时对被告孙某所享有份额存在错误的认识和重大误解。原、被告双方在签合同当时所认为的事实“这里头有孙某的40平方米”与被告所占实际份额11.35㎡的客观事实明显不符，双方均对合同的客观事实存在重大误解，原告现起诉请求予以变更，并要求被告支付该部分价款，原告请求符合 《合同法》 第五十四条第一款关于：（一）因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第三款关于：当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销的规定，本院应予采纳。原告要求按每平米2000元价格计算该34.05㎡房产的价格，该价格不高于双方约定的187000元÷80㎡=2337.5元/㎡的协议价格，本院应予采纳。

　　诉讼过程中，第三人孙某甲申请参加诉讼，认为原告涉案房产以25万元的价格出卖给被告，该处分行为未经第三人的同意，侵害了第三人合法权益，故请求判令被告支付购房款22000元及利息。涉案房屋买卖《协议》的双方当事人是本案原、被告，根据合同相对性原理及《物权法》第九十七条的规定，第三人再要求被告应支付22000元房款及利息的主张，无事实和法律不依据，本院不予支持。第三人孙某甲可另案向本案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　案件受理费6700元，由原告负担。

　　一审宣判后，被告提起上诉，维持一审判决。

　　撰写人：黄河涯法庭  赵义修